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解局 | 冰雪季背后的房企

2021-12-02 16:32:03

原标题:解局 | 冰雪季背后的房企



观点地产网距离冬奥会开幕还有70天,文化和旅游部办公厅及国家体育总局办公厅开展国家级滑雪旅游度假地的认定工作。

通知明确,认定对象为具有良好的滑雪场地资源,满足滑雪场所开发条件,能够满足游客以滑雪运动为主,兼具户外运动、康养度假、休闲娱乐等旅游需求的度假设施和服务功能集聚区。

除了常规的认定准则外,通知还要求主要经营主体近2年无严重违法违规等行为记录,近2年未发生重大旅游安全责任事故和社会反响强烈的负面舆情事件等。

冰雪事业,这个原本稍显陌生的消费市场正随着冬奥会的临近,一步步走入人们的视野,成为上亿人的旅游、休闲选择。

自2015年7月31日,北京和张家口取得2022年国际冬奥会举办权,国务院在2016年初下达“统筹健身休闲,大力发展冰雪产业”的任务。

根据中国体育总局发布的《冰雪运动发展规划(2016-2025年)》显示,2025年要实现直接参加冰雪运动的人数超过5000万,并“带动3亿人参与冰雪运动”;2020年冰雪产业总规模达到6000亿元,2025年冰雪产业总规模达到10000亿元的目标。

数据显示,预计到2021年,冰雪休闲旅游人次将达到2.3亿,冰雪休闲旅游收入也会超过3900亿。

跟随着10年万亿的市场目标,房企和旅游度假集团争相加入这个代表着“未来”的市场之中。它们有头部房企万科,有专注旅游的复星旅文,有中途借道万达入局的融创,还有仁恒这类并不经常投资商业地产的房企。

如今,冬奥会在即,房企们对这片陌生市场的投资能否如愿?

万科打起“退堂鼓”

2015年初,吉林万科松花湖度假区正式对外营业。作为万科转型“城市配套服务商”以来面世的第一个体验消费地产项目,承担了一次重要尝试。

松花湖度假区项目坐落于吉林市南部近郊,最大的特点是距离市区仅有20分钟。据了解,万科从2011年接手开始,为项目投资了400亿,配置有1个高端酒店、2个主题度假酒店、5栋托管度假公寓和青山民宿,以及一条商业步行街。

随着冬奥会的确定,万科决定与冰雪事业进一步贴近,宣布与昆仑鸿星冰球俱乐部达成战略合作,成为万科龙队和万科阳光队的冠名赞助商。

在恒大、绿地等房企为了足球事业砸上数十亿组建超级球队之时,万科做了一个影响力更小,但也更“经济”的买卖,投资赞助国内的头号冰球队,与自身冰雪事业进一步协同。

另一方面,松花湖项目也没有让万科失望,2016-2017雪季累计接待游客34万人,营收1.1亿元,配套地产销售也达到数十亿元。

2016年业绩会,郁亮曾表示,10年后万科万亿江山的一半,都将来自新业务,而冰雪事业正是其中之一。

2017年,万科冰雪事业部宣布成立,将万科松花湖度假区、万科石京龙滑雪场、北大壶滑雪度假区(非自持)三大雪场纳入其中。

用前任董事长王石的话说,就是“在做一项伟大的事业”。

据观点地产新媒体了解,万科参股的北京国家高山滑雪有限公司在2018年中标延庆冬奥村和山地新闻中心建设,以及延庆冬奥赛区赛后运营。

目前,北京冬奥会延庆赛区核心区内冬奥村已完成消防验收和竣工验收,并交付使用。

冬奥会延庆赛区核心区位于北京延庆小海坨地区,冬奥会后将作为奥运遗产向公众开放,并增设大众雪场,成为北京滑雪面积最大的滑雪度假区,总建筑面积11.8万平方米,由6个居住组团、1个公共组团和停车区域组成。

尽管万科在冬奥会相关议题上动作连连,但是在冰雪事业上的投资需要前期沉淀大量资金,导致原本就对大型投资慎之又慎的万科难免打起退堂鼓。

过去,旅游地产更多被认为是“套娃式”卖房,通过相关配套住宅或商铺销售从而反哺酒店和度假村的模式,已经成为了共识。

万科并不是一个“以梦为马”的公司,在一些多元化业务上的频繁踱步亦能看出,而在绝大多数时候都用数字讨论结果之时,这一种长期投资便难以获得认可。

万龙滑雪场董事长罗力经常表示:“在中国凡是做雪场没有不赔本的,投资越大赔得越多。”

解决具体的资金难题上,万科并非没有尝试。

2018年7月3日,万科松花湖信托收益权资产支持专项计划成功发行,总规模10.59亿,其中优先级规模10.06亿,AAA评级,产品期限8年,加权发行利率5.26%。

松花湖度假区主要收入来源于雪季滑雪收入和酒店收入以及房地产开发收入,而滑雪场收入和酒店是此次的底层资产。

在2015-2018年,公司营收分别为0.56亿元、2.51亿元、3.72亿元和1.88亿元;同期,净亏损分别为1.01亿元、0.81亿元、0.46亿元和0.57亿元,仍未实现盈利。

不过,该期ABS在2020年4月27日提前终止,随后进行清算。

2020年12月25日,万科撤销冰雪事业部,将旗下业务和团队并入酒店及度假事业部,由原冰雪事业部负责人丁长峰继续负责。

原冰雪事业部首席运营官陆慧曾对媒体表示,除了深信冰雪行业前景好之外,也坦承经营困境。雪场运营成本高,财务成本高,经营期有限,固定支出难以削减。投资角度来看,只能吸引真正的长期投资人。

截至目前,万科冰雪度假业务运营吉林松花湖、北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目,2020年疫情雪季累计接待滑雪游客62万人次。

算上冬奥会结束将入市的小海坨项目,万科旗下将拥有4个冰雪项目。

融创、仁恒们的加法

与万科在滑雪度假村上做文章不同,融创室内冰雪生意更像一个传统地产商的投资。

融创文旅背后是2017年的那笔世纪交易,从万达手中接盘而来的13个文旅城。

先以438.44亿元将西双版纳、南昌等13个万达文旅项目纳入麾下,交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。随后,融创再用3笔交易合计63亿拿下剩余文旅业务。

值得一提的是,万达在出让文旅业务后,自身还持有投资230亿元打造的长白山国际度假区,位于吉林省白山市抚松县松江河镇,其中就包含了滑雪场。

自2017年哈尔滨融创雪世界开业以来,融创文旅目前运营7家滑雪场,共35个雪场正在战略布局中,在营包括广州、重庆、无锡、成都、哈尔滨、昆明6家室内雪场与1家室外雪场吉林北大壶滑雪度假区。

以广州融创雪世界为例,占地面积7.5万平方米,是目前华南地区面积最大的室内冰雪场馆,常年温度保持在-6至-4摄氏度。

室内滑雪场作为文旅城的重要IP产品,往往是融创文旅城最能出圈的项目,无论是广州文旅城的“华南最大室内冰雪场”,还是成都文旅城的“全球最大室内冰雪场”。

在南方打造室内冰雪场,能摆脱环境天气对项目造成的季节性压力,同时也是推动国家政策和引流的重要手段。不过,文旅城内的住宅产品销售收入对整个项目依然起到了至关重要的作用。

近两期的财务报告中,虽然融创并没有单独披露冰雪业务的具体进展,但给予了充分的肯定,指出“发展迅速,影响力继续上升”。

根据融创文旅官网的披露,现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇,其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

营收方面,融创文旅上半年收入约26.1亿元,同比增加约166.3%;管理利润约4.4亿元;客流量约7201万人次,同比增加约102.9%。

但在文旅城中沉淀了大量资金的融创,也一度传出了要被出售的消息。融创并没有回应此事,而在随后宣布通过融创中国和融创服务配股筹资3亿美元,并获得大股东4.5亿美元无息贷款。

对融创来说,其文旅城投资往往达到数百亿,虽然所需资金并不需要在同一时间支出,但在当前市场形势下压力并不小。

例如,融创在深圳宝安的338.3亿文旅城项目,计划打造世界最大室内雪世界;融创接盘的杭州湾文旅城,规划面积超过4000亩,原本计划投资达到300亿。

如今,一线城市周边的大型室内滑雪场正成为新的宠儿,满足了人们对于雪世界的向往,同时减少了旅行要求,尤其是以南方城市为代表。

过去,通过大型室外滑雪场为重要项目的复星旅文Club Med也在太仓推动复游城项目的建设,预期将于2023年开业。其中,阿尔卑斯雪世界项目已与2021年初全面开工。复星旅文董事长钱建农表示,将会在滑雪领域加速布局。

另一方面,一向以高端住宅社区闻名的仁恒置地也入局了冰雪项目,其在南京江心洲文旅度假区项目,仅地块成交价就达到78.4亿元,计划将包含滑雪运动乐园、冰雪娱乐小镇。

有业内人士表示,房企积极入局文旅或冰雪业务,并不仅仅是一个纯粹的商业行为。作为一种产业协同拿地,室内冰雪场是一项房企去化存量项目的不错解法,同时还能起到背书和宣传作用。

例如两度递表均没有成功上市的奥山控,就包含了少量的冰雪业务。

奥山控股副总裁张金提出了公司战略目标,2023年要有50个冰雪的项目在全国落地。

奥山控股认为,从事冰雪运动及娱乐业务将提升公司的品牌知名度,以及增强公司从地方政府收购土地时的竞争力。

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