实际上,衡量国内房地产市场是否有泡沫,主要看三个指标:第一个,房价与收入之比。按照正常的国际标准,房价与收入之比是7-8。而像现在的三四线城市,房价与收入之比是20-25,就是普通家庭要不吃不喝20-25年,才能购买一套商品房。而北上广深等一线城市,房价和收入比更是离谱,普通家庭至少要不吃不喝40年以上,才能购买一套商品房。
第二个,房价与租金之比。对于投资客来说,购买一套商品房用于出租,每年的租金回报率至少要达到5%。而现在很多城市的租金回报率都要低于5%。以上海为例,在市中心区域,租一套90平米的二室一厅,一年的租金只要10万元,而如果你购买同样一套商品房的价格,至少要600多万以上。这就意味着,房东靠收租金回本,需要60年以上。这样的投资回报率还不如把钱存在银行里面吃利息。
第三,住房的空置率。现如今,各地住房空置率一直居高不下,按国际标准是10%左右,而像三四线城市的住房空置率在25-30%,一二线城市的住房空置率在20-25%。而住房空置率的居高不下,说明了很多人买房并不是用来自住,而是用于投机炒房。这样看来,国内房地产确实存在着较大的泡沫。
其实,面对当前的房地产泡沫,原央行副行长吴晓灵早就表示:“在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却的准备,是每个国家、每个人都要面对的现实”。无独有偶,原银保监会主席郭树清:“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛”。
显然,这两位知名人士都早已经观察到了国内房地产泡沫存在的问题,并且及时提醒决策者要做好房地产泡沫破裂的准备,只有这样才能使房地产市场实现“软着陆”。把房价泡沫破裂之后,对经济和社会带来的影响降到最低。
事实上,从2021年下半年开始,我国房地产市场就进入到了调整周期。而在进入到2023年之后,国内楼市加快了调整的步伐,现在不仅是二三线城市房价下跌,就连一线城市的房价也都出现了明显的调整。以上海为例,市中心的商品房价从2021年最高时的10多万/平米,现在跌到了6-7万/平米,整整跌去了30-40%。
而导致房价下跌的主要原因还是:1、房价泡沫过大,远远脱离居民收入。2、经历了三年疫情后,人们购房也越来越理性,不会再冲动买房。3、各地房产过剩、投资炒房需求退出、老龄化社会到来等因素。预计今年国内房价还会呈现调整的趋势。
不过,国内房地产市场也迎来了各种救市利好政策,比如,各地纷纷放开了限购、限售政策,银行的房贷利率也降到了4%以内等,以鼓励刚需入市买房。预计2024年国内房价仍将呈现“稳中有降”的趋势。并在经历过一轮漫长的调整之后,逐步与当地居民收入接轨,最终实现“软着陆”的目标。
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