在过去几年间，韩国成了中国房产投资客们的第二故乡。但最近，他们的日子应该不好过：

“空手套白狼”式全租

韩国特色租房大雷

想象一下，如果有一种租房方式，让你可以“免费”在一栋房子中住一两年，期间你不需要每个月付房租，只需要一次性付一笔押金。而在你退租之后，房东会把你上缴的押金原封不动地全部还给你。

听起来很不可思议，房客像是空手套白狼一般在别人家免费住了几年，但这种模式在韩国真实存在，被称为“全租房”，也称传贳（jeonse），房客在租房时一次性付给房东一大笔押金，通常是房子价格的60%到80%，之后可以在这座房子里住上两三年。



电影《寄生虫》剧照

很多韩国年轻人拿不出买房的全款，就会选择去银行贷款凑齐全租房的押金，由于韩国银行贷款利息要远远低于租月租房要付的月租金，全租房简直就像天上掉馅饼。

而对于有钱的房东来说，全租模式也让他们流动的资金更多了。他们可以拿着这笔钱去投资做买卖，赚取的则是投资产生的利润。

打个比方，如果一套房子价值一千万，而房东手里正好有一千万块钱，在正常情况下，他只能买下一套房子。

但在韩国的全租房制度下，房东买下一套房子租出去，就能收回80%的钱，拿着这些钱再去买第二套甚至第三套。就这样以回收押金的形式进行无限“套娃”，也不成什么问题。

这样做，房东就可以非常快速地高杠杆炒房，但房价必须一路走高，一旦房价跌了，这个链条里的人全都要玩完，也为今年的暴雷埋下了隐患。

租客可以省钱，房东利滚利赚钱，全租房模式对于租客和房东来说都是一种双赢，所以在韩国非常受欢迎。韩国银行还专门推出了一种专门给租客准备的全租贷款。



电影《寄生虫》剧照

虽然名下有房产，但一些有钱的明星出于隐私或税收考虑也会住在全租房里。JYP老板朴振英就曾在节目中说过，他居住的两层楼乡间别墅都是全租。明星李秉宪和李敏贞夫妇所住的豪宅也是全租。当然，这些豪宅的全租价格通常也要一千多万元了。

尽管房价飙升，风险系数也高，但全租仍然是韩国最受欢迎的租房方式。毕竟全租模式可以追溯到19世纪。在1876年《日韩条约》签署后，全租房系统开始发展，该条约迫使韩国在釜山、仁川和元山三个港口向日本开放贸易。港口的开放导致更多人涌入大城市，增加了对房屋的需求。

昌原国立大学法学教授Yoon Dae-sung在2009年的书中写道，这一事件在韩国的全租房发展方面发挥了决定性作用，“来自郊区的人在城市里买不起房子，在房东的房子里租了一个房间来换取押金。”“房主大多是商人，他们把押金用于生意。”

可以说，全租房这种租赁制度不是政府推出的，而是房东和租客间协商一致、自发性的私人金融制度，甚至在一定程度上代替政府和金融部门的缺席，稳定了韩国的住宅需求。这种看起来很离谱的租房方式，也可以申遗了。

在买房买地的中国炒房客

韩国全租这一特殊的租赁制度，也推动韩国楼市逐渐成为炒房客的天堂。

在上一任总统文在寅执政期间，韩国房价飙升，全租价格也飙升。过去五年间，韩国房价狂飙了80%，首尔的房价超过了15万元/平米，普通家庭要兢兢业业工作8、9年才能将就买下一套房。

狂飙的房价反而吸引了更多炒房投机客投资房产。而由于之前韩国并没有什么购房限制，炒房的外国人早就已经把手伸向了韩国房地产。

根据在线统计数据门户statistia的整理，在韩国拥有房产的外国人里，美国人、中国人和加拿大人始终位居前三。



韩国首尔夜景

但过去十年间，中国人对韩国房地产的狂热剧增，2010年，外国人所持的房产中，中国房东只占11.4%，远远低于美国人的52.68%。但到了2019年，中国房东的比例已经占到外国人的70.58%，远超过美国人的14.53%和加拿大人的3.7%。

不仅是房子，聪明的中国人还会直接一步到位去韩国买地。韩国的官方数据显示，外国人在韩国购买的土地面积从2011年的1.9亿平方米，价值24.9万亿韩元（约人民币130亿元），增加到2020年的2.53亿平方米，价值31.4万亿韩元（约人民币164亿元），每平方米的价格是十年前的1.3倍。

在这些外国人拥有的土地中，最突出的是中国公民的土地所有权。

中国人拥有的韩国土地面积从2011年的360万平方米（估值为7600亿韩元，约人民币40亿元）飙升至2020年的1990万平方米（估值为2.8万亿韩元，约人民币146亿元），按土地面积计算增长了5.4倍。

按地区划分，济州岛是中国人最喜欢投资的地区，其次是京畿道和江原道。

而韩国第二行政首都世宗市，似乎更成为中国中产们的投资香饽饽。在世宗市，中国人的土地所有权激增，同期面积增长了54倍，价格增长了19倍。截至2020年底，该市的房价比五年前增长了45.81%，比全国平均水平高出8.48%。



图源@YNA

中国人狂买的行为也吸引了韩国立法者的注意，他们曾经呼吁对外国国民的房产所有权进行更严格的控制，认为中国在韩国的房地产和土地消费狂潮会助长已经飙升的房价持续上涨。

韩国民众甚至向青瓦台在线请愿，要求政府监管中国人在韩国的房地产收购行为。

“虽然韩国人不能在中国拥有土地，但中国人可以在韩国购买土地。他们拥有的土地数量也在迅速增加，从长远来看，这可能是一个全国性问题，”

于是，认识到问题严重性的韩国政府终于开始行动，去年年底通过了新实施的《外汇管理法》，国税厅可以在每个月的10日从韩国银行获取外国人购房的资料。

如果外国人购买韩国不动产的资金是通过换钱所（地下钱庄、非法换钱）从境外流入的，将被视为非法炒房，会根据《外汇管理法》的规定进行处罚。

当然，这事后诸葛亮般的新规有多大用处，也就不得而知了。

谁搞垮了韩国房价？

前文说到了，在韩国这种特色租赁制度下，只要房价不跌，房东和租客就处于一种看似双赢的关系。

但不巧的是，韩国的房价已经开始跌了，而且是大跌。

早在去年10月，韩国全国公寓的价格环比下跌了1.2%，虽然看起来没那么夸张，但这是韩国自2003年有统计以来的最大月度跌幅，且已经连续九个月下跌了。

而上一次韩国房价大崩盘还要追溯到金融危机时期。2009年到2014年间，韩国的住房市场陷入了长达五年的低迷。有分析师甚至认为韩国会成为下一轮亚洲金融危机的起点。

如今，美国进入加息周期，为了避免美元大幅升值而韩元过度贬值，韩国被逼无奈，也跟着加息。我们之前写过韩国人的投资狂热，当股市或楼市成为大部分人的投资组合的时候，就会出现巨大的连锁反应。



图源@WashingtonPost

还记得前一段时间倒闭的硅谷银行吗，韩国国内经济状态并不好，疯狂加息更是让民众不敢贷款。像以前一样动辄借贷上百万的租客消失了，人们更倾向去住每个月按时交房租的月租房，转而去投资收益更高的项目，而不是把这么多钱交给房东当押金。

但是，房东们已经把钱投资到其他房子了，如果此时有全租房的租客合约到期，房东手里根本没有钱还，只能靠卖房子来还押金。而下跌的房价又导致房东只要卖房就会亏损，根本拿不回之前投入的资金，连拆东墙补西墙都不够用。

野村证券的经济研究员曾悲观预测，韩国全国房价将从峰值到谷底骤降约10%，衡量整体住房市场状况的价格基准，首尔公寓价格将暴跌18%。而只要房价下跌10%，就有四分之一的全租房房东还不起租客的押金，而韩国房价二月份同比就已经跌了4.4%了。

这就陷入了一个死循环。韩国去年年底就曾发生过让人大跌眼镜的别墅王事件。因为在全租房盛行的时代，韩国人套娃似地投资房产，有不少人都炒出了超过300套以上的房子。

首尔地区就有四个人均拥有1000套房子左右的房东，甚至有一个被称为“别墅之神”的权某，在韩国拥有3493套房子。



电影《寄生虫》剧照

但因为房价下跌，资金链断裂，他们还不上租客的租金。有人携巨款潜逃，有人不堪压力自杀，还有人下落不明。可怜了向银行借贷的租客们，几百万的押金不翼而飞，不仅没有房子住了，更还不上银行的贷款。

但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的全租诈骗，预计会产生1兆八千亿元（约人民币100亿元）的损失。

韩国人的家庭财富中有四分之三的资产都和房地产有关，一旦韩国房地产泡沫破裂，掏空钱包投资房产的普通中产家庭，还有那些买房无望的年轻人，又能逃到哪里去呢？