虽然做“包租公”能在行业调整周期安身立命，但SOHO中国在营收、毛利增长的同时，面临的债务及空置率压力不小。

尤其是，潘石屹夫妇辞任半年后，SOHO中国交出了一份让股东们不甚满意的业绩单。

根据2022年报，报告期内SOHO中国实现营业收入约17.75亿元，同比增长1.9％；权益股东应占净利润约6120.8万元，同比由亏损转为盈利；毛利率约81％，较上一年度提高1个百分点；净资产负债率约43％，平均借贷成本约4.7％。



不过，值得注意的是，这份报告最让投资者诧异的，不是其业务数据或者出租率降低，而是新披露的税款滞纳、债务违约问题。

年报中提及于2022年8月，SOHO中国在望京SOHO的相关土地增值税也因未付清被当地税务机关催缴，涉及税款17.33亿。

截止2022年底，尚有剩余18.5亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付，导致北京望京公司合计23.8亿的银行借款本金和利息出现交叉违约。

业绩报告中，审计方罗兵咸永道认为，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50％以上5倍以下的罚款。

“该等情况连同显示存在重大不确定事项，可能对贵集团能否持续经营构成重大疑问。”



对SOHO中国的上述债务及资金情况，核数师罗兵咸永道称，无法就SOHO中国的综合财务报表发表意见，因相关债务违约及税款问题，存在重大不确定事项，可能对持续经营构成重大疑问。

在所有其他方面，核数师认为综合财务报表已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为拟备。

SOHO中国则表示，上述状况可能对持续经营业务构成影响，管理层已经或将采取下述措施，以减轻流动性压力：

1，SOHO中国已与包括现有主要贷款人在内的若干金融机构积极沟通，协商现有借款的重组或新增融资。

2，持续说服违约借款和交叉违约借款的人，不对SOHO中国采取任何行动，以要求其立即偿还有关借贷的本金及利息。目前相关贷款人无意对公司采取任何行动，要求立即还款。

3，SOHO中国已制定计划，并将继续采取措施出售若干商业物业。

4，SOHO中国将持续与当地税务机关协商，并沟通一致税款及相关滞纳金的缴纳计划，避免由于土地增值税的滞纳产生进一步负面影响。

5，SOHO中国将继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

而这也只是其中一个项目的欠税、违约事项，在公司层面也出现了整体的违约。业绩报告中披露，2022年12月，SOHO中国因逾期支付总额约6千万的借款本金而出现违约。

今年3月份，SOHO中国与相关银行签署补充协议，将违约借款的偿还展期到2023年6月30日，以避免因为该部分违约导致2023年12月31日之后到期的全部借款余额6.7亿被银行要求立即偿还。

从数据上来看，截止2022年12月31日，SOHO中国净资产负债率约为43％，平均借贷成本约4.7％，负债结构相对于诸多房企来说已较轻盈，但借贷规模与其体量相比很大。

截止2022年12月31日，SOHO中国的总借贷共计约人民币161.85亿元，其中约人民币158.27亿元的借贷以其投资物业作为抵押，净流动负债为人民币156.77亿元。

截止年末，SOHO中国总资产为688.4亿，在手现金及现金等价物3.45亿，较2021年同期下滑53％。

如此偿债压力也是潘石屹去年开始要打7折散售一些物业资产的原因。去年3月10日，潘石屹在SOHO中国2022年首场租赁表彰会上坦言：“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”，资金用途则是降负债。

时隔一年，SOHO中国没有放弃继续出售物业改善现金流的策略，其在年报中强调，已经或将采取若干措施以减轻流动资金压力。

包括对现有借款的重组或新增融资、继续出售若干商业物业、控制行政成本及节约资金开支、说服贷款人不要求立即偿还债务、沟通协商税款及相关缴纳金等问题。

此外，潘石屹夫妇的种种动作比SOHO中国的经营问题似乎更引人注目。

就在3月12日，潘石屹再次被推上热搜，消息称其与妻子张欣在美国硅谷银行有大额存款，受该银行破产倒闭影响，其几十亿存款无法取出以致“血本无归”。

潘石屹最终出面回应称自己并未开过户。