谁会住进京东造的房子？

作者：卢泳志

来源：野马财经

春节刚过，有网友爆料在首都机场看到京东集团创始人、董事局主席刘强东；另有消息称，刘强东陪妻子章泽天生子后就立即回国工作了。随后，#刘强东陪妻子生子后立即回国工作#迅速登上热搜。

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刚刚回国几天，刘强东再次出现在公众面前。这一次，他的风头甚至盖过了一众房企，成为北京土拍市场的焦点。

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2月8日，北京2022年五批次集中土拍结束，本次土拍成交6宗地块，共揽金132.09亿元。其中，备受关注的亦庄新城地块被京东以31.12亿元底价拿下。

该地块位于亦庄核心区，紧邻地铁亦庄线经海路站，周围不仅有京东集团总部，还有经海产业园、锋创科技园、天通泰科技金融谷、亦庄小米产业园等数十家产业园。



▲来源：罐头图库

从地块文件可以看出，该地块是一宗混合地块，既有住宅用地，还有综合性商业金融服务业、地下社会停车场，并配建一个12班的幼儿园。

整个地块规划建筑面积19.46万平方米，其中住宅部分4.98万平方米，容积率2.5。按照“7090政策”计算，住宅数量大概有500套左右。

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价格方面，该地块商品住房的销售指导价为5.8万元/平方米。而周边的二手房中，通泰国际公馆6万元/平方米，北京京开壹中心6.7万元/平方米。

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有业内人士分析指出，该地块在土地市场公开出让，拿地后建设商品住房销售需要公开开盘销售。不过，由于住宅价格偏低、套数不多，也有可能在京东内部消化。

01京东的地产往事

实际上，在地产行业最辉煌的时候，刘强东就已经准备分一杯羹了。

2017年，京东成立房地产事业部，宣布进军房地产领域。当时京东在全国拥有不少土地，但大多用于建设物流仓库。

当时，外界猜测京东要进军地产开发，但京东却想通过互联网路线切入房地产，搭建一个线上服务平台，5年内实现流量、交易量双料冠军。

从结果可以看到，京东的线上平台没能做成，最终还是走上了快递公司切入房地产的产业拿地路线。



▲来源：罐头图库

2012年1月，京东以2.95亿元竞得亦庄一宗约4.5万平方米的地块。该地块后建成京东新总部大楼，并于2015年8月正式启用。

之后，京东开始在亦庄区域深耕。2017年8月，京东以38.5亿元摘得一宗位于京东新总部大厦西侧的土地，占地面积约6.6万平方米。

不到一年后，2018年6月，京东再次以18.3亿元摘得一宗位于亦庄的商业办公地块，该地块紧邻京东总部大厦，地块面积约3.3万平方米。

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经过了短暂的蛰伏，2021年2月，京东再次出击，以3.56亿元拿下亦庄一宗1.1万平方米的商业办公用地。该地块将用于建设研发中心，技术研发投入将不低于116亿元。

2022年6月23日，京东以9.14亿元摘得一宗位于亦庄新城的地块，该地块紧邻京东总部大厦，地上、地下建筑规模全部自持。

自2012年至今，加上本次拿地，京东在北京亦庄6次拿地，用地类型覆盖商业办公、多功能用地以及住宅用地，累计金额达103.57亿元，这也充分表明京东深耕于此的决心。



当然，京东在土地市场的征战，并不限于北京亦庄区域，而是遍布北上广。

2021年6月18日，京东联手深圳地产商卓越地产在上海市中心拿下一宗商住办地块，成交总价高达99.1亿元。

从出让要求来看，该地块要求引入互联网服务与零售、在线新经济、数字经济、新一代信息技术类等科技企业，可谓是为京东量身定制。

在上海拿地一个月后，京东和广州花都区政府签订协议开发“京东（大湾区）智慧城”，拿下1000亩土地。根据双方协议， 京东（大湾区）智慧城将分10年开发，主体为仓储物流园区。

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紧接着，2021年10月9日，京东以总价2.1亿元拿下浙江金华金义新区三宗仓储用地，合计面积400多亩！

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在此之前，2021年4月21日，京东集团总投资100亿元、占地1000亩的智能物流示范基地项目与金义新区管委会签署框架投资协议。

有业内人士表示，京东曾多次自行拿地建设办公大楼，这也折射出京东业务的快速扩张与发展。另一方面，互联网企业拿下住宅用地大概率会围绕员工福利房进行，从而提高员工积极性增强企业竞争力。

02京东真的“不差钱”？

在房地产行业不断爆出破产、跑路、债务违约传闻的危机时刻，京东如此大手笔拿地，刘强东的信心和底气从何而来？

最近几年，京东持续加大投资与发展，无论业务规模和质地，还是整体发展布局与格局，都取得了一些成绩。

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最新数据显示，2022年前三季，京东集团净收入为2435亿元；其中，净服务收入为465亿元，同比增长42.2%，占净收入的比例达到19.1%，创历史新高。

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对比2021年同期的28亿元亏损，京东2022年三季度还收获59.63亿元净利润，市场预期净盈利43.17亿元。



▲来源：罐头图库

截至去年三季度末，京东的年度活跃用户数达到5.88亿，环比净增超过750万，DAU（日均活跃用户数）、用户购物频次和ARPU（用户平均贡献收入）等指标继续保持快速增长。

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在2022年9月全国工商联的2022中国民营企业500强上，京东凭借2021年实现9515.92亿元营业收入首次排名第一。

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为了持续扩张，京东频频进军资产市场，以获取更多的融资机会。其中，2020年6月，京东集团回港二次上市，募集资金约259.43亿元；2020年12月，京东健康赴港香港上市，募集资金约224.84亿元；2021年5月，京东物流登陆港交所，募集资金约207.54亿元。

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有了钱的京东，不仅频频拿地，在自身基础设施、关键技术、实体业务领域也做了大量投资。

近两年，京东零售在用户服务方面投入超过400亿元。截至2022年三季度末，京东体系在基础科学和技术研发上的累计投入已超过900亿元。



▲来源：罐头图库

2022年7月26日，京东集团通过京东物流（2618. HK）收购了德邦控股超过50%的股权，德邦物流也正式并入京东体系。截至目前，京东体系的员工数量预计将超过54万人。

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对于德邦的员工，刘强东表现出十足的亲和力:“德邦现有员工，不管是外包还是自有的都是我们的兄弟。”

刘强东还表示，自2023年1月1日起，逐步为十几万德邦的兄弟们缴齐五险一金，确保每个德邦兄弟都能老有所养，病有所医，为兄弟们提供基础保障。

更值得一提的是，为了提高基层员工福利待遇，刘强东带领高管主动降薪。自2023年1月1日起，京东集团高级管理人员的现金薪酬降低10%-20%不等，职位越高降得越多。

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此外，刘强东表态个人捐款1亿元扩充“员工子女救助基金”规模，京东集团及各业务集团还将投入100亿元设立住房保障金。

03刘强东的离开与回归

2023年，是京东创业第20个年头，因此刘强东的“回归”显得极为重要。

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2018年，美国明尼苏达州事件发生后，刘强东逐渐退居幕后，时任京东集团CMO徐雷兼任首任京东商城轮值CEO，向刘强东汇报。

许雷走到台前后，京东迎来“第二春”。2018年，京东营收增速跌破30%，创历史新低，活跃用户出现负增长。之后三年内，在徐雷的带领下，京东营收迅速止跌，再次恢复增长。



▲来源：罐头图库

财报数据显示，2019年-2021年，京东始终保持25%-29%的收入增长。其中，京东零售2019年三季度的经营利润率增长至3.3%，创下上市以来的最高纪录。

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另据国家统计局数据显示，2022年前三季度全国实物商品网上零售额为8.24万亿元，同比增长6.10％，而京东零售前三季度收入同比增速为8.85％。

实际上，从2018年至今，刘强东从未真正离开过。作为京东二号人物，徐雷先后接任京东零售CEO、京东集团总裁和京东集团CEO等职位，但刘强东自始至终都在参与京东整体业务的决策。

据天眼查显示，刘强东目前仍关联71家企业，通过直接或间接持股拥有334家企业实控权。

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按照行业划分，刘强东现任职企业主要集中在组织管理服务、技术推广服务、咨询与调查，对应比例为18.57%、14.29%、10%；按地域划分，主要分布在北京、江苏，占比44.28%、20%。



▲来源：罐头图库

最近一段时间，刘强东开始慢慢“回归”。2022年11月底，在京东内部管理会上，刘强东用一句话为徐雷撑腰的同时，也明确了自己的定位：“京东最高领导，一个是我，一个是徐雷。这几年，我一直在尝试放权，给自己的定位是务虚，老徐是务实。”

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另外，刘强东用3个多小时再三强调京东的经营战略，成本、效率、商品、价格、服务被提到了极其重要的位置。他还对京东的组织效率和战略焦点提出新要求。

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了解刘强东的人因此预言，2023年，他会更多参与日常，带领京东再冲锋。而刘强东的一系列动作，或许已经说明了一切。