黄三水说,自己从上海跑到温哥华,初衷就是过上减压的生活,但没想到温哥华的内卷程度直逼魔都。挣钱但不快乐是很多年入十几万家庭的真实写照。
与此同时,加拿大商业银行BMO发布报告称,加拿大住宅价格需要大幅下降,而这个过程或长达15年。
但很显然,房价的回调和停滞并不能阻止加拿大中产阶级的“覆灭”。对一个家庭年收入中位数7万加元的社会来说,谈未来有些奢侈。
国际清算银行(BIS)公开表示,一个经济体能不能在畸形的房价中保持活力,还需要是很长时间验证。
黄三水说,他的客户里有一类人是刚需族,他们的典型特征是双职工,通常两个人都有一项专业程度比较高的技能,家庭税前收入在10万加元以上,有1-2个孩子,家庭基本得不到任何来自政府的补贴和资助,纯纯的只纳税不领福利的所谓“中产”。
按理说这部分人本应是生活满意度最高的群体,拥有最稳定的价值观和生活方式,是社会稳定的基石也是推动经济发展的主力。
但现实情况是,他们在2021年努力得到了首付款,然后贷款100万购买了经济适用型独立屋,则每年房子和汽车就要吃掉他们7万的现金流。然后全家人节衣缩食,取消一切外出就餐除了costco的1.5刀热狗。
这种生活咬牙忍几年,随着房价的持续走高,现金流的焦虑可以得到一定缓解,但如果他们遇到了BMO所预测的房价回调15年,那么这个家庭将在漫长的岁月里住着中产阶级的房子,体验着赤贫家庭的生活方式。
加拿大政府的数据显示,拥有熟练技术的劳动力平均税前年收入为5.41万加元,如果两个人组成家庭,税前平均年收入就是10.8万加元。
按照加拿大的制度设计,社会应该为这种结构的家庭提供非常安逸的生活。但现实情况是,这些人必须内卷到最大角度,甚至动用“父母银行”也未必能找到可负担的住房。
加拿大房地产协会(CREA)也承认,一个年入10.8万的家庭,买不起加拿大69%的住房。
按照国际货币基金组织的标准,这个收入水平及以下的家庭不配称自己为中产阶级。
如果具体到加拿大房价最高的大温哥华地区,这个门槛瞬间升高到26.33万加元,而大多伦多地区,这个门槛是21.66万加元。
黄三水说,年入26.33万意味着时薪126加元的全职工作,相当于1.5个BC省省长的年收入,很多医生、律师、会计师的年收入也不过如此。
看起来,理性在分析大温这类房地产市场的走势上作用已经不大了。但BMO Capital Markets还是提醒自己的客户,这波始于疫情的地产泡沫也许要用15年的时间来消化,也就是2037年加拿大房价才会回到2022年的最高点。
BMO算了一笔账,结论是如果以全款买房,则自1980年以来加拿大房价的复合年涨幅为3%,这个幅度很好的应对了通胀,但绝对不是获利丰厚的投资。
所以炒房赚钱必须做到两点:
1、尽可能频繁买进卖出。
2、用足杠杆。
黄三水解释说,对那些买了房之后住二三十年的家庭来说,所谓增值是个错觉,只是保值而已。
最好的炒房手段就是首付35万买100万的房,然后一个月后房价涨到110万马上卖出。但在房价滞涨甚至回落的时候,这个玩法显然不成立,房屋一买一卖就有6%的交易成本。
BMO还在报告中提到,由于抵押贷款利率从1.5% 上升到 3.75% 到 5.4% 之间,所以投资客为了让现金流为正,必须以每年4%-5%的幅度上调房租,但在BC省或者安省,这显然是做不到的。
如果投资者想在加息之后继续保持健康的现金流,在不能涨租金的情况下就需要房价下降38%。
这也是之前BMO判断房价被高估38%的依据。
加拿大中产阶级或正在走向“覆灭”,有产和无产者之间的过渡地带或正在消失。这或将是加拿大社会稳定的最大隐患,没有之一。
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