你有多久没有看过，中国房地产股票涨成这个样子了？

还不是万科、保利这些龙头领涨，而是所有股票齐刷刷大涨，把房地产板块顶上了天。



一夜之间，楼市上演了一出“大逆转”。而吹起冲锋号的，居然是一位美国朋友——高盛。

央行旗下《金融时报》，高调发布了一条新闻：外资动了，高盛在买入中国房企的美元债。

而且，报道罕见使用了“抄底”一词。在这背后，透露什么信号？



中国楼市的“价格底”，是否已经出现？





现在的中国楼市，实在太憋屈了。

多年罕见的一幕重新出现：价格坚如磐石的一线城市，也出现了明显的价格下调，不少优质项目甚至打骨折。

上一次出现这种情景，大概还是在金融危机的时候。

比如，广州的黄埔，近一年来最受瞩目、房价涨幅最快的区域。虽受历次调控的影响，二手房均价仍企稳3.74万元/㎡，同比涨幅27%。

这个涨幅，排在广州第一，甚至高于老市中心越秀区近1倍。

10月广州各区二手房均价及其同比增幅/数据来源：中国房价行情网

就是这么一个本该无比傲娇的区域，现在，居然连它的核心板块楼盘，都在降价。

香雪板块某地铁新盘，去年年中单价3.5万，随后突突突飙升到了4.5万左右，现在据说已经回落到三万六七。

离科学城核心稍远的云埔时代某楼盘，短短几个月，房价二连降。从4.2万，降到3.77万毛坯，再降到3.4万，据说全款甚至可以3.2万入手。而对面小区二手房，价格都在三万七、三万九左右。

现在买，相当于比几个月前便宜近100万，也比周边小区便宜四五十万。

这还不是最夸张的。

在广州中心城区的白鹅潭附近，有一个雅居乐的新盘，10月份推出30套一口价工抵房，最低350万一套，比之前便宜整整150万左右。

核心城市的优质板块，价格居然回到了一年前。

这种情况，不是在某个单一城市，而是全国性普遍的现象。

——曾经无数次新房万人摇的杭州，如今二手房也卖不动了。离杭州最大IP未来科技城不远，曾经创造6万人摇号神话的西溪公馆，9月份一套138平的房子，挂牌价600万，与之前近800万相比，接近跌没了一个首付。

——武汉光谷，网红楼盘中海光谷东麓，以往销量经常排在东湖高新区新房销售前三名。如今一次性拿出200来套房源做特价房，单价直降3千，跌幅超过20%，直接导致业主维权。结果，维权业主被刑拘，引起一片哗然。

——西安更离谱。10月二手房均价环比跌幅11.34%，居然是全国第一。房价一夜回到解放前。

热点城市的网红楼盘尚且如此，更别说那些出台限跌令的二三四线城市，房价跌得有多慌。8月至今，已经有湖南岳阳、江苏江阴、河北张家口等城市，都出台了限跌令。

哈尔滨，楼市也降温到零度以下，按捺不住，一股脑儿抛出救市十六条，人才购房直接补贴10万，公积金二手房贷款提高到30年，就差求爷爷告奶奶让大伙儿买房了。

沈阳更前卫，发明了“购房资格申报制”，只要填份保证书，声明自己具备沈阳购房资格，就可以在沈阳买房，不再需要社保、落户。

真是泥菩萨过河，使出了浑身解数。



当然，全国各城市都在降价，并不都是买不动了——购买力枯竭。相反，购房者比我们想象的饥渴难耐。

国庆期间，深圳二手房只成交了4一套，但新盘却在上演日光。深圳沙井某盘，仅仅4小时，开放的1025套房源全被抢光。一二手房行情极度分裂。

经历了数次严厉调控，还是出现日光盘，说明刚需数量庞大。

在广州，调控措施不断升级，包括增值税免征年限2改5、严查首付来源、提高房贷利率、二手房指导价等。4月以后，广州二手房成交套数急剧下降，从1.5万套/月下降到1万以下。9月只成交了6200套左右，只有高峰时期的40%。



成交量下跌，说明刚需的需求被抑制。这也意味着，每月被卡住的几千个刚需，很可能会在调控放松，或者房价下跌后报复式购房，彻底打破供需现状，极速抬高房价。

这个分析，同样适用于人口流入极大的深圳、东莞、杭州、合肥等地。

上文提到的广州科学城香雪板块某地铁新盘，因为价格回到一年前，网传已经有人排长队抢房了，一眼望不到头的那种。视频拍摄时间是周五下午五点半，等下班之后，排队的人可能更多。





那么，当下是不是一个抄底的良机？

回到根本来分析，这次多地出现降价潮，主要是政策叠加，房企保命自救的原因。

熟悉中国楼市的朋友，可能会想到2010年到2013年的那场“史上最严厉调控”，打出调控组合拳，终于把房价过快上涨的势头摁住了。

说实话，当年的政策，和近一年的还真像！

提高首付比例、提高贷款利率，从金融手段下手，对抑制购房需求能起到立竿见性的效果。上海、重庆的房产税，就是在那时推出的。实际上是改变购房者预期，打消炒房致富的念头，能在短期内抑制房价过快上涨。

来源：《房地产周期》

实际效果也很明显。当时，最先实施限购的北京，销售面积增长率从2009年的77%下跌到2010年的-30%

本轮调控，也达到了和2010年类似的效果。

举个例子，房贷利率提高到5.85%，那么一套近300万的房子，贷款200万，30年等额本息，总利息比年初多了30万元，相当于一年白干；每月多了1000元的月供，对消费也会有影响。

此外，这次调控还亮出一个大杀器——二手房指导价。被指导的城市，二手房价格普遍打了六七折，市场无一例外冰封。

购房者一看，原来可望不可即的500万房子，原来只需要300多万。

业主一看，凭什么涨到500万的房子，要300万卖掉？虽然买入时只要200万。

于是，购房者和业主相见，互道SB。

两方就这么僵持着，谁也不理谁。



但在这种情况下， 最焦虑的人就成了开发商。

两年前，万科提出要“活下去”。很多开发商听了笑抽了。彼时，棚改火热朝天，房企大举进入三四线城市，规模爆发式增长。

谁知，三道红线下来，规模为王的房企，一下子周转不开，开始暴雷。其他幸免于暴雷的开发商，也都没钱。

没钱怎么办？只剩下卖房回笼资金这一条路。薄利多销，甚至亏本甩卖吸引购房者，抢夺市场份额。这也是最近多地房价下跌的主要原因。大家注意没，二手房价格其实没怎么降，反倒是新房笋盘不断。

再加上现在是年底这个关键时刻，开发商要完成年度销售任务、稳定现金流，也有理由降价促销。

这也是当前形势留给购房者一个绝佳的上车机会——用一年前的价格买新房。

如何观察价格底是否形成？

道理也很简单：每次房价下跌结束开始回涨，主要原因是信贷的放松和需求的释放。货币，是最大的信号灯。

最近，关于信贷放松的消息也已经满天飞了。大家知道什么信号了吧？

比如说，房贷利率终于比10月下调了1个基点，多地下调房贷利率，放贷周期也明显缩短；前两天，央行官方微信还非常罕见地宣传10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。之前，人家可是宣传房贷增速下降、房贷占比下降的。

房贷利率一下降，购房者一拥而上。再想让开发商降价，就很难了。

同时，对于开发商的限制也在松动。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。这意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动；近期，部分国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，就要对三道红线作出一定修改。曾经把房企的紧箍咒三道红线，居然也有可能松动。

原本，房企已经到了生死存亡的地步。但监管的放松以及输血，将会加速终结本轮降价潮。

当然，从目前的信号看，政策对于适度放松还是相当克制的。房企压力犹在，新房价格也不太可能像以前一样暴涨。

有人说，人家高盛有渠道，获得了内部消息，所以才大肆抄底中国房企债券。这是一个相当积极的信号。其实，有没有内部消息不清楚，但高盛真的懂中国，对政府的行动逻辑摸得门儿清。

信贷以及对房企的监管真正放松之后，很快就是房价见底之日。这个价格底，就是从现在到明年的年初。