最近，北京楼市最大的新闻莫过于距离天安门仅5公里，距离天坛公园仅2公里的二环外小区--西罗园，最新的成交价跌到：

3.6万一平。

西罗园小区位于丰台区，处于二环外三环内的核心位置，小区在八九十年代建成，是名副其实的老破小。

前几天上架了一套南北三居室，满五唯一，面积106.76平，挂牌价399万，折合单价约3.73万。

据中介反馈，这套房子吸引了很多客户看房，没多久就卖掉了，最终成交价为390万，折合单价3.65万。

目前该小区同户型三居室的挂牌价还在670万，这个成交价直接把小区房价砸出一个深坑，与21年高点相比：

价格更是下跌了40%?

当然，这套成交房源带有明显的硬伤，属于老破小，学区一般，楼层比较矮，客厅还有遮挡，影响采光。

但不管怎么说，这毕竟是交通四通八达，此前挂牌均价一直保持在5-6万一平的二环核心地段。

西罗园的案例也给广大购房者一个警醒：

买房时，千万不要贪图一时便宜，去选择带有明显硬伤的房源，不要幻想未来能有“低买高卖”的可能。

相反，在楼市下行期里，硬伤房源的价格下跌是无底线的，高低楼层的价差会成倍放大。

如今不仅是老破小的价格出现严重踩踏，就连号称能穿越周期的豪宅产品，也出现了砸盘现象。

北京豪宅的尽头，是万柳书院。

不管是地段、价格、学区、还是豪宅知名度，万柳书院都妥妥处在北京豪宅的金字塔尖。

2月24日，京东拍卖成交了两套万柳书院的法拍房。

两套房源起拍价分别约2900万和2990万，最终成交总价分别为5315万和5365万，折合单价约20万一平。

万柳书院价格的巅峰出现在2022年5月。

当时法拍了一套299平的大平层户型，最终以总价1.09亿元，单价36.4万一平的“天价”拍出，轰动全网。

相比两年前36万元一平的成交高点，万柳书院的房产价值大幅缩水，本次拍卖成交价格只有20万一平：

几近腰斩。

在已是跌跌不休的市场里，谁能想到官军也来火上浇油，加入了砸盘行列。

昨天，朝阳住建委又在北京产权交易所挂拍了18套位于朝阳新北苑中国铁建国际城小区的房源。

为什么说又呢？

因为在去年9月，朝阳住建委就挂拍过154套该小区一居和两居的房源，这批房源当时的起拍均价约8.8万一平。

不知道是因为当时定价偏高，还是非市场主流需求的小户型，最终只成功拍出了30套。

而现在挂拍的18套房源，则是更受市场欢迎的主流三居户型，面积约117平，总价约920～940万，折合单价约7.8～8万元。

虽然户型更好，更受市场欢迎，但此次的起拍均价与去年相比，价格还便宜了10%。

从中国铁建国际城二手房的历史成交数据看，去年底该小区同户型的成交价在1000～1100万左右。

本次法拍房的总价只有920-940万，随着这批房源入市，势必会分流新北苑的购买力，重挫板块价格预期，从而拖拽着板块整体的价格往下走。

现在最糟心的就是新北苑的业主，以及去年参与竞拍的购房者了，原以为这么便宜的法拍价格是抄底，没想到：

抄在了半山腰。

更让人瑟瑟发抖的是，据说官方手里还握有三四百套的房源，等待甩卖。

北京2月份最新的网签数据已经出炉了，整个2月份新房共网签1560套，二手房共网签6332套。

由于环比上月和同比去年都不是春节，咱们就不比了吧。但这个成交数据虽然不是历年春节里最差的，也算垫底了。

链家2月份的实时签约数据大概是2700套，以链家50%的市占率换算，全市总签约5400套左右。

当月实时签约数据的多寡，很大程度上反应了次月网签数据的好坏，可想而之3月的网签不容乐观。

从挂牌量、成交量、成交价、客户咨询量和带看量等指标来综合判断，目前还没有明显的小阳春迹象。

但市场整体已经接近二次崩溃的边缘，如果3月份中介的实时签约数据和市场热度还没有大幅起色，基本可以判定：

小阳春真要变小阳痿了。