今天早些时候，一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。这份报告描述出了一种恒大向广东省“诉苦”的画面。由于内容太过耸动，也不知真假，我就不贴出报告了。感兴趣的朋友可以自己找来看看。

恒大对此是打死都不承认的。



“有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造，纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……”

耐人寻味的背后，还是耐人寻味。



这事情，绝不简单。



9月17日，全国第一大房企恒大提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债。公告表示，此举是为降低债务水平和融资成本。



如此急迫提前偿还，或与房地产融资监管“三条红线”有关。

上个月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，给重点房企划定了“三条红线”：

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

房企的净负债率不得大于100%；

房企的“现金短债比”小于1。

一句话，就是负债水平过高的房企不能再加杠杆，一旦“过线”就不能增加或需严控有息负债规模。

今年上半年房企半年报数据显示，恒大、融创、绿地“三条红线”全踩；中南、世贸“踩线”2条；保利、万科、招商蛇口、中梁“踩线”1条。



看到这里，你应该就不难理解，为什么今年恒大会高调推出两次楼盘打折促销活动了吧。一切，都是为了提(ti)升(qian)业(huan)绩(zhai)。

恒大不容易啊。



2016年是房地产的好日子。

恒大地产想要借壳上市回A股，寻觅了一圈，最后看中四家公司，深深房?、嘉凯城、廊坊发展和梅雁吉祥。

当然，真正的底牌是深深房。

这个应该很好理解，恒大地产制定了将总部迁往深圳的计划，未来跟深圳就是站在同一条船上了。而且深深房又是国企，涉及这么大的资产重组项目，这么敏感的行业（房地产），背靠一家国企，就不是一个人在战斗了嘛。

2016年10月3日，恒大地产跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》，约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权，而恒大拿了深深房的股份，也就成了深深房的控股股东。

这个事情谋划了很久，但是四年过去了，都还在镜中水月。

因为它涉及到监管的一条“红线”，就是政策上不允许房地产公司在内地上市。

恒大“挣扎”了一段时间，用起了另外一种融资方式——引入战略投资者。

大家还记得吧，16年前后，是大放水后房地产狂飙突进最疯狂的日子。一二线涨到人人自危，无心工作，三四线小地方也跟着狂涨一倍。

恒大的套路就是下沉到小县城，用高周转的方式赚上一波。在那个黄金时代，傻子都知道加杠杆的好处。

所有人都认为，赌明天一定会有未来。

在这样的氛围下，2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资。

据时代财经整理，首轮8家：中信聚恒（50亿）、广田投资（50亿）、广东唯美（50亿）、中融鼎兴（30亿）、华建（30亿）、美投（30亿）、睿灿投资（30亿）、山东高速公司（30亿）。

第二轮13家：深业集团有限公司（55亿）、宝信投资（50亿）、华达置业（50亿）、麒翔投资（50亿）、键诚投资（35亿）、睿灿投资（35亿）、鸿达投资（30亿）、宇民投资（20亿）、金橙宏源（20亿）、嘉寓（20亿）、深圳中意（10亿）、豪仁物业（10亿）、永合金丰（10亿）。

第三轮6家：山东高速集团（200亿）、苏宁电器集团（200亿）、深圳正威（50亿）、嘉寓（50亿）、广州逸合（50亿）、四川鼎祥（50亿）。



短短一年时间，恒大地产就完成了史上最大规模股权融资，1300亿元到账后，恒大地产估值飙升至4252亿元，一度超过万科A总市值。

真不愧是中国第一、世界五百强的房企。区区一条爱马仕皮带算得了什么。

但是有句话怎么说来着，借来的钱，含着泪也要还完啊。

如果恒大地产能够成功借壳上市，这27家投资者就能一道升天，日日会所。

可惜啊，恒大地产迟迟迈不出这一步。



恒大当年敢签下对赌协议，想必不是贸贸然的决定，而是对自己借壳上市很有信心。

后来不知道什么原因，恒大地产还是没有闯关成功。

可能很多人会问了，这条“不允许房企上市的红线”到底是什么来头？

说起来，这个政策最早可以追溯到1993年。

“当时的情况是经济过热中出现房地产热，土地批租、楼堂馆所建设在各地泛滥”。

为了防止经济过热，上头出了这么一个政策。后来，它就成为了资本市场上的一个行规，贯穿至今。

当然，不是说完完全全就没有机会，而是这条道路充满了艰难险阻，比其他行业的难度高出太多。

可以说，房企的上市之路是非常受歧视的。一方面被视为地方上的经济支柱，一方面又畏之如虎。

不给房企开闸，可能是基于以下几个理由：

第一中国是一个政府主导性经济体。国家习惯于宏观调控，经济热的时候踩刹车，经济冷就的时候加加油。如果房企在经济上行的时候拼命加杠杆，很可能会在说来就来的政策调控下，摔得遍体鳞伤，成为社会系统性风险的最脆弱的那个板块。

第二房地产的风险系数甚高。91年日本房地产泡沫崩盘，93年海南楼市大溃败，历史上的经济大衰败，往往都发生在房地产领域。这个行业特别的重资产，借由土地抵押便可以从金融机构套出贷款，拿了钱去买一块新的土地，之后又可以再抵押融资，不断的开发下去。试问哪个行业有这样的资本炼金术？所以，房企的资产负债率天然就容易冲高，一旦现金流断裂传染性不堪设想。

第三，房地产是国内被骂的最多的行业。

……

所以，房企在资本市场上的待遇，就有点像那种不符合产业升级方向、需要被淘汰掉的污染性产业，很难在股市上分得一杯羹。



关于房地产，政府有无数种调控手法。

不过在我看来，有关部门的调控充满了很多自相矛盾、相互冲突的手段，导致最后的效果大打折扣。

大家想过没有，为什么过去很长一段时间内，越是调控，房价涨得越猛呢？有一个很大的原因，就是里头有部分调控政策的作用，根本就不是抑制房价，而是会推动房价上涨。

比如说，“收紧房企融资渠道”这一条。

这是普通民众特别喜闻乐见的事情，因为他们觉得，全天下最坏的人就是开发商了，不能让他们的日子太舒服。

那就断了房企的粮吧！

听起来很解气，实际上完全是违背经济学原理的。

诸位想过没有，让一件东西价格下跌，难道不应该是加大供应，压缩需求，让特别紧张的供需关系趋向于平衡吗？

所以，你打击房企是几个意思啊？人家没有钱去拿地，无法狂飙突进的去建房子，怎么向市场加大供应呢？

有关部门真正应该做的事情，其实是拼命卖地，然后鼓励房企们都来开发，并且在这个过程中严防开发商囤地、捂盘、惜售，让他们尽快盖好房子扔到市场上去，实行天量供应。

大家一看，好家伙，房子比老家的韭菜还多，就不会有抢房的着急心态。再配合限购限贷等手段，整个市场预期就能降下来。

整个链条是非常简单的。关键点在于想要加大房子供应，地方政府就必须扩大土地供应计划，这样地价可能就会阴跌，动了某些人的奶酪。

真的调控难点在哪，明眼人都知道。有些人就是揣着明白装糊涂。个中滋味，大家自己品品把。



明斯基时刻的警报，到现在都还没有解除。

经过三轮大放水，深圳，上海、北京的房价通通进入全球最贵十个城市行列，比纽约巴黎洛杉矶这些世界顶级城市都要高。

在这个六亿人月收入不足一千的国度里，一个芯片、一台光刻机都造不出来的城市，凭什么房价这么贵？

用脚指头想都知道，动不动就十几二十万/平方米的房价里头，肯定是有泡沫。

中国的工业体系处于外循环，但是房地产是内循环的。我们严防外国人投资地产，对国外热钱严防死守。

这点跟纽约特别不同。

但是你看到了没有，属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套，属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套？



（数据来源：CBRE世邦魏理仕）

今天，在中美脱钩这种百年未有之大变局下，中国更加担心泡沫的破裂。

与全球科技最发达，金融最强大的国家为敌，实在是充满了风险。

像2014年俄罗斯吞并克里米亚，引发美国对俄罗斯制裁，仅当年就有1515亿美元（约合1万亿元人民币）撤出该国市场，导致股市大跌，卢布贬值，人民生活一片哀鸿遍野。

两个国家到底会不会擦枪走火，谁也不知道。

唯一能够确定的是，绝对不能让泡沫吹得更大了。否则一旦真的遭遇惊涛骇浪，今天的泡沫有多大，明天的肉体就会有痛。

虽然说中国设置了金融防火墙，我们的资本账户并没有完全开放，有非常强大的隔离调控能力，但是如果真的擦枪走火了，能架得住市场蚂蚁搬家吗？

这些，就是今天房地产必然要被死死摁住的原因。

史上最严调控至今已有三年多了，这是我有生以来见过最久的调控期。

但是在肉眼可见的未来，它还远未到结束的时候。

相关报道：恒大声明“网传文件纯属捏造”，但降负债仍是当前头等大事

一份与恒大资产重组相关的网传文件，让中国恒大再一次站上了风口浪尖，不过这家TOP3的房企随后进行了“绝地反击”。今日（9月24日）晚间，恒大集团发布公告称，“近日，网上流传有关恒大地产重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。”



恒大公告截图



上半年净负债率不降反升

事实上，“高负债”的确是悬在恒大头顶上的达摩克利斯之剑。

为了降低杠杆，中国恒大于今年3月份提出新战略，彼时许家印在业绩会上宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。



许家印宣布恒大全面实施新战略。图片来源：恒大集团官网

但今年上半年，恒大的“降负债”策略并未取得很好的成效。在土地市场上恒大表现颇为迅猛，据中指研究院统计，今年前6月，恒大斥资633亿元拿地，位居行业首位。

不仅如此，据恒大半年报，目前中国恒大有息负债余额8355亿元，相比起上一个报告期，恒大的净负债率不降反升，达199.3%。

但下半年，随着“三道红线”的融资新规落地，恒大真切感受到市场的变化，“新战略”的实施也被提到了新高度，恒大采取“以价换量”“配股融资”以及“分拆上市”等方式来多渠道降负债。

在今年年中的业绩会上，恒大总裁夏海钧在提到降负债计划时指出，恒大继续实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，加大销售及回款，下半年力争3800亿元销售回款，全年力争8000亿元销售额；严格控制土储规模，力争平均每年减少3000万平方米；陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。恒大旗下物业公司已于此前引战投入股235亿港元，预计降低负债率19个百分点。



多方式多渠道降负债

据《每日经济新闻》此前报道，为了抢收“金九银十”，9月6日许家印亲自组织召开营销大会并下达指示：恒大全国楼盘全线7折，并要求9、10月份单月销售额均要冲刺1000亿元。

除此之外，恒大旗下板块也启动配股融资。9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多个投资者，筹集约40亿港元。

此外，恒大汽车也谋求多个上市平台。9月18日，恒大汽车发布公告称，公司董事会决议拟发行人民币股份，并于上海证券交易所科创板上市。

不过，即便中国恒大目前多方面发力降负债，其当前的偿债能力依然不容乐观。



中国恒大股价今日大跌 数据来源：同花顺

为了重组上市，恒大引入了一批战略投资者，而两者之间签署的协议将于明年到期。如果届时恒大地产未能完成重组深深房实现回归A股计划，战投有权利要求凯隆置业及恒大集团董事局主席许家印回购相应股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

因而，恒大当前“降负债”的决心与魄力，必将比以往任何时候都大。

销售面上，恒大目前状况良好。据公开资料显示，恒大集团前8月累计合约销售金额约达4506亿元，同比增长约21.8%。按全年6500亿元销售目标计算，其上半年已完成全年业绩目标的69%。

值得一提的是，截至今日收盘，中国恒大跌5.58%，报15.22港元；恒大汽车跌8.63%，报19.28港元。

延伸阅读：刚刚，恒大紧急辟谣：凭空捏造、纯属诽谤！恒大系股价尾盘杀跌，发生了什么？

恒大相关股票今日大跌截至收盘，中国恒大跌5.58%，收盘价每股15.22港元；恒大汽车跌8.63%，收盘价每股19.28港元。不过，随着恒大公司的正式辟谣，相信股价会给出相应的反馈。

总体上来看，这两只股票近期表现一直不佳，近两个月以来，中国恒大股价跌幅超过45%；恒大汽车也从一个月前的股价高点几近腰斩。





今年1-8月，恒大累计实现销售4506亿元，销售回款超4000亿元。

中国恒大发布的2020年半年报显示，期内结算营收为2666.31亿元，同比增长17.47%；归母利润为67.13亿元，同比下滑55.08%；毛利率同比下降13.7%至25%。

近日，恒大还提前偿还106亿的美元债。

另外，“金九银十”购房季，恒大祭出7折卖房大招，率先打响了价格战，并立下了每个月销售1000亿的“小目标”。若能趁“金九银十”顺利抢收2000亿，恒大将提前完成全年目标。

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2020年对房企来说是艰难的一年



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实际上，2020年对于很多房地产公司来说都是艰难的一年，知名房企泰禾集团深陷债务危机，天房集团多只债券也相继发生违约。

近日，“三条红线”也再次向房地产企业的负债念起“紧箍咒”，监管部门传达出的要求为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。这项新规将从12家房企开始试点，中国恒大正是其中之一。

值得注意的是，9月17日，中国恒大曾发布公告称，为了降低债务水平和融资成本，公司将提前偿还15.65亿美元债，折合人民币106亿元，该偿债规模创下香港资本市场的新纪录。



在半年报业绩会上，恒大集团副主席夏海钧曾表示，下半年恒大将继续以最大决心、最大力度降负债，计划未来三年减少有息负债4500亿元。

夏海钧提出了几项具体措施：

一要继续加大销售及销售回款；

二要严控土地储备规模；

三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、红杉资本、云锋基金、腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

恒大物业成功分拆、引战投入股，预计将为恒大降低净负债率19个百分点。