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美国房价飙升,房地产商借机炒房3个月后,傻了

2021-11-16 18:10:25

面对美国15年来的最疯狂的房价,今年大家对各种炒房新闻都见怪不怪了。

而有些房地商们则脑筋一动,“机智”决定利用当下风口带头炒房!

但几个月后,他们却方了:开始砍部门、裁员四分一……这,难道是美国楼市要开始凉了的信号?

美国房价飙升,房地产商借机炒房

今年美国房价涨的多离谱,不用我们多费口舌了吧,各种抢房大战在全美各地疯狂上演:


图片来自wsj,版权属原作者
国际地产咨询公司Knight Frank刚刚出炉的全球城市房价表明,2021年全球第二季度房价排名里,迈阿密、洛杉矶和旧金山作为美国代表“光荣”挤进前十名,同年房价涨幅超过17%!


图片来自knight frank,版权属原作者
华盛顿郊区一栋刚刚装修过的房子。四居室、1800平方英尺,挂牌价27.5万美元。

4天后,经纪人收到了88个offer,其中76个是全现金的,15个买家还没看房就给offer。有人甚至出价50万美元。


图片来自cnn,版权属原作者
房源紧俏的湾区几个月前更夸张,下面这栋大火烧过的房子标价87万美金,竟还能收到8个offer?!


图片来自Key Realty,版权属于原作者
瞅准了千载难逢的房价,房地产商们大腿一拍:“炒房啊!”

于是,以Zillow、Opendoor为首的房地产商们决定利用现有资源,迅速开拓炒房新业务(House Flipping),通俗点解释就是低价买入房屋后翻修,再出售。

这种美式炒房一般会通过两方面获利:

第一当然是不断上涨的房价让房屋本身增值;第二是翻修之后,由于房屋结构性和功能性的改善,而产生增值。

总之对于老练的房地产商来说,这是稳赚不赔的买卖。


图片来自gazette,版权属原作者
2019年12月,Zillow推出了专注于炒房的Offers部门,让房主将他们的房屋出售给Zillow以换取现金,公司开始大规模收房。

此后Zillow还为房主提供房屋修缮服务。然后再投入市场大赚一笔。


图片来自wsj,版权属原作者
同时他们利用一种叫iBuying的高科技炒房软件来预测房价走势。

在此期间,Zillow凭借这一业务赚得盆满钵满。

但日积月累下来,潜在的危机开始浮出水面。

说到底,Zillow本身只是一家在线帮助房屋买家和卖家建立联系的公司,房屋翻修维护其实并不是他们的专长,受疫情人工短缺的影响,这个业务长期搞下来还是一个拖累。


图片来自wsj,版权属原作者
从报表数据上,也反应出了问题:

从9月开始,Zillow的offers业务一直处于亏损状态,之前大量收购过来的房屋,将近有一半要削价求出售……


图片来自businesshala 版权属于原作者
裁员、砍部门…房地产商彻底方了?

万万没想到,精明的房地产商也有翻车的时候……

11月2日,美国房地产服务公司Zillow首席执行官Rich Barton表示,Zillow正在关闭其与Opendoor竞争的名为
Offers的炒房部门,正式退出“炒房”业务。


同时,Zillow将裁员25%,即大约2000人。


图片来自protocol,版权属于原作者
此举背后的原因还是财报结果不佳。

财报显示,Zillow的Offers业务在本季度的收入一度攀升到11.7亿美元,这远远高于一年前的1.86亿美元,那时因为处于病毒大流行期间几乎没有交易。

然而,Offers的House业务部门在本季度直接亏损4.216亿美元,导致公司整体净亏损。

Zillow预计将因此次关闭而减记超过5亿美元的资产。

CEO 告诉CNBC说,Zillow炒房业务最终失败的原因是无法准确预测房价。


图片来自cnbc,版权属原作者
在Covid-19大流行开始时,房地产市场低迷,随后又急剧反弹,许多房屋的价格已经攀升至创记录的水平。

为了让二手房业务盈利,公司必须能够以高于购买价格的价格出售房屋,并有足够的剩余利润来支付所有其他成本(例如维护、销售和营销费用)。

这就是房地产市场普遍下跌的风险。即使 Zillow 由高科技算法提供支持,它也不会免受这种风险的影响。

因为要不停出更高的价钱收房,Zillow 的一些“大手笔”常常让同行困惑。

有屋主找到Zillow 出售佛罗里达州温特斯普林斯的房子,一个不超过30岁的特派员去房子里转了不到两个小时就出来了,过几天Zillow 收房成功--比屋主计划的高了一万美金。

Barton在一份声明中表示:“我们已经确定房价的不可预测性远远超过了预期,如果继续扩大Zillow Offers的规模将导致太多资产负债表的波动。”


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据Bloomberg报道称,Zillow希望以28亿美元的价格向机构投资者出售7000套房屋,CEO没有否认Bloomberg报道中的数字,他承认Zillow确实有需要出售房产,他们在第二级季度购买了3805套房子,并在此期间售出了2086套。

美国楼市要开始凉了?

自从疫情爆发以来,美国房价像是坐上了火箭。随着房地产商们“炒房失败”,是否预示着美国房产泡沫即将破灭?那么接下来房价到底是涨是跌?


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CNN有一篇文章指出,现在很少有经济学家认为美国房地产是一个即将破灭的泡沫,但在2007年那场席卷美国的房产泡沫破灭前,经济学家也是这么说的。

我们先来看一下隔壁租房市场。

根据apartmentlist提供的最新数据,全美10月份的租金指数仅比9月份上涨0.8%。这是自2月份以来的最低数据,这也是增长连续放缓的第3个月。

全美租金增长速度已从 7 月份的峰值显着放缓,但增长速度仍超过疫情前趋势。


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在美国100个大城市中,有95个城市10月的租金增长较上月有所放缓。其中22个城市10月的租金实际上出现了自1月以来的最大降幅。

下图显示了从2018年1月到2021年9月全美100个大城市中每个城市的月租金变化


图片来自apartmentlist.com,版权属原作者
而房屋市场的数据也显示,美国房产市场好像开始降温了。

11月初,Redfin报告称,9月份平均房屋销售价格同比增长14%,这是自2020年12月以来的最低增长率。与此同时,已完成的房屋销售和待售房屋的新挂牌量均较上年同期下降,分别为5% 和 9%。


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Zelman Associates 首席执行官Ivy Zelman认为,所谓的住房短缺是一种幻觉。

她认为,这些估计忽略了更广泛的趋势,例如人口增长放缓和新家庭形成率低。

她认为,目前的建设步伐可能已经超出了需要。她担心,由于外部投资者进入市场,随着大量建筑的建设,市场上很快就会出现房屋供过于求的情况。

然而,有不少经济学家预测未来价格还会上涨。

根据广受关注的标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 全国房价指数,和2005年-2007年那场房产泡沫相比,此前房价上涨,和2005年相比,同比上涨了14.4%,每个月基本都在创记录,目前同比上涨保持在19.9%。

根据全国房地产经纪人协会的数据,现有房屋的中位数价格现在为 352,800 美元。


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Case-Shiller 报告指出,房价比 2007 年初上一次泡沫的峰值高出三分之一。几乎用每一个衡量标准去衡量,目前美国人住房负担的能力都在下降,但接近历史低位的抵押贷款利率控制住了房屋支付。

因此,Zillow预计全国房价上涨将放缓,但不会开始下降。高盛本月早些时候预测,到2022年底,价格将再上涨16%。

根据 Realtor.com 的一份新报告,从 3 月到 10 月的每个月,典型的美国房屋在市场上停留的天数都少于 2016 年至 2020 年销售最快的月份。

10 月份,平均每栋房子在市场上停留的时间为 45 天,略高于9月 43 天的平均值。但房屋的销售速度仍然比近期历史上任何其他 10 月都要快,包括 2020 年(-8 天)和 2019 年(-21 天)。



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不知道今年的最后两个月,美国房价又会何去何从呢?