WeWork申请破产保护，共享办公还有未来吗

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2023-12-15 16:45:03

纽约时报中文网

PETER EAVIS2023年11月10日

在曼哈顿经营联合办公空间的Industrious公司的首席执行官杰米·霍达里说，公司今年的收入增长了近40%。 Tony Cenicola/The New York Times

在几年前的鼎盛时期，WeWork曾表示将会重塑办公室。但是这家公司始终没能成为一门可持续的生意，也没有改变大多数人的工作方式。

向个人及企业提供短期租赁的灵活办公空间，是WeWork希望成为主流的模式，尽管该公司和其他公司在这种模式上投入了数十亿美元，它在商业地产领域仍然是一个小众市场。据高纬环球公司的数据显示，在美国最大的20个市场中，灵活办公空间占所有办公空间的比例不到2%，接近疫情前的比例。

WeWork本周，以迅速精简其名下的办公空间。该公司希望立即放弃70多个租约，可能还会放弃更多。其他联合办公公司可能会接管其中一些办公地点，但一些写字楼业主表示，他们预计这种方式只会占到他们业务的一小部分。

许多雇主正在缩减办公空间，因为员工在习惯了远程办公或混合日程安排后，不再每周上班五天。办公室空置率达到几十年来的最高水平，有大量空间可转租，通常比疫情之前的租金低得多。WeWork的破产只会，给房东留下更多需要找到租户的空间。

在加拿大最大城市拥有办公楼的房地产投资信托公司Allied的创始人迈克尔·埃默里说，灵活的办公场所供应商将永远存在，为较小的公司提供空间，无需签订长期租约。但他表示，灵活永远不会像房地产服务公司JLL在疫情之前预测的那样，在2030年达到占所有办公空间的三分之一。

“这种事根本不可能发生，”埃默里说。

他说，写字楼业主将继续在一些大楼里为联合办公公司提供空间，因为这些空间吸引的租户可能会在未来发展壮大，并希望租赁自己的空间。

在美国最大的20个市场中，联合办公占所有办公空间的比例不到2%。 Tony Cenicola/The New York Times

Industrious办公地点的电话间。 Tony Cenicola/The New York Times

这里也有独享的办公室。 Tony Cenicola/The New York Times

霍华德·休斯控股是一家专注于大型开发项目（通常包括住宅和办公室）的开发商，其首席执行官戴维·奥莱利说，对一些租户来说，联合办公是一种很好的便利设施，但从长远来看不会取代商业房地产业务。

“当联合办公空间在大楼中比例过大时，就会直接与业主竞争，”他说。霍华德·休斯与WeWork有两份租约，奥莱利说，他正在与其他联合办公服务提供商讨论接管该空间事宜。

不过，一些联合办公的高管表示，他们预计会比WeWork做更好，因为他们追求的是一种不同的商业模式。WeWork租了数十万平米的空间，希望从客户那里获得足够的收入来支付成本。但它始终没实现这个目标，导致数十亿美元的亏损。

其他联合办公公司表示，他们不租赁办公空间，而是以收取固定费用或利润分成的方式，来运营办公室。采用这种模式的联合办公公司不太可能倒闭，但这也可能意味着，它们在经济形势好的时候的收入也会相对少。

“通过与房东分享利润，我们可以做得更多，”IWG的首席执行官马克·迪克森说。该公司是首批在许多地方提供灵活办公空间的公司之一，旗下经营着包括雷格斯在内的多个品牌。

Industrious的办公空间。过去四年里，公司名下的办公场所数量接近翻倍。 Tony Cenicola/The New York Times

通过自己没有租下的联合办公空间，IWG可能会获得三分之一的利润，而房东则获得另外三分之二的利润。虽然IWG赚的钱可能会减少，但该公司不用借钱用于大额的租约承担。由于银行纷纷退出商业房地产业务，融资变得越来越困难。

迪克森还说，在混合办公时代，联合办公空间应该会有不错的表现，因为雇主们都在寻找灵活、更短的租约，这样就能有足够的空间，让一些员工每天都在办公室工作。他们还可以召集更大规模的员工会议，并在以前没有的地方设立小型办公室。

“他们意识到，要完成工作，不必让所有人都在一栋单独的大楼里办公，”他说。“你确实需要定期把他们召集在一起，但不用每天都这样。”

今年前九个月，IWG签署了在全球开设600多家新址的协议，其中许多位于美国较小的城镇。截至9月底，该公司拥有3455处办公地址，高于上年同期的3323处。

纽约一家与房东密切合作的联合办公公司Industrious的首席执行官兼联合创始人杰米·霍达里也持同样的乐观态度。他说，他的公司今年的收入增长了近40%，大约是他预期的两倍。他说，Industrious的办公地点从2019年底的85个增加到187个，自疫情暴发前以来，收入几乎增长了两倍。

“这是一个需求巨大的时期，”霍达里说。

专注于郊区市场的灵活办公空间公司Serendipity Labs的首席执行官约翰·阿雷纳斯说，近几个月来，随着许多公司开始确定重返办公场所的计划，需求也在增长。

他说，他的一些客户告诉他，“我只是需要有一个地方，人们可以在这里落脚、合作、见面、串门，提供一种招待客人的条件。”Serendipity Labs目前有34处办公地址，阿雷纳斯预计明年第一季度将达到50处左右。今年，它接管了纽约中央车站附近的WeWork办公空间。

哥伦比亚大学的一位房地产教授预计会有更多的业主开始提供自己的办公空间，而不是把它租给WeWork这样的公司。 Tony Cenicola/The New York Times

哥伦比亚商学院房地产学教授斯蒂恩·范·纽维尔伯格也认为，共享办公空间对雇主有很大的吸引力。他说自己是“联合办公的坚定信徒”。

但他也说，许多写字楼业主很可能会向租户提供自己的联合办公空间，从而减少或消除对WeWork等公司的需求。他说，一些业主将开始像经营酒店一样经营办公楼，个人和公司直接与业主签订短期租约。

“WeWork没有什么Related或Vornado无法复制的特别之处，”他说，Related和Vornado是两家大型商业地产公司。“我根本不认为联合办公已经消亡，”范·纽维尔伯格还说。“事实上，WeWork的消失为业主提供了接管这一空间的机会。”

Julie Creswell、Matthew Haag及Gregory Schmidt对本文有报道贡献。

Peter Eavis报道商业、金融市场、经济和多个行业的公司的相关新闻。

翻译：晋其角

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