就在不久之前,住建部公布的数据显示:在经过3年的实地调研后发现,我国共有6亿栋建筑,如果按照一栋建筑住5个人的话,那这些足够30亿人居住了。当然,这些房子里面也包括了农民住房、小产权房、公共建筑、安置房等。不过,即使是这样,国内房子也已经严重过剩,我国社会早已不缺房子。
那么,既然我国有这么多房子,已经严重过剩了,为什么房价仍旧居高不下?实际上,这里面主要有两个原因:
第一,如果房子是用来自住,每户人家只有一、二套房子,那现在国内的存量房产,肯定是够用,并且过剩了。而如果少数人把房子当作投资品,囤积房产是作为一种筹码,待价而沽。那建造再多的房子,恐怕也很难满足需求。现如今,少数人囤积了大量房产,而多数人买不起房。所以,房价才会一直居高不下。
另一个,如果大家买房都不向银行贷款,只用手中的存款来买房,那么房价根本就涨不上去。而如果有了金融杠杆的支持,房价才始终居高不下。比如,银行把房贷年限延伸至30年甚至更长,以减轻购房者每月还贷压力。同时,银行还把二套房首付比例从4成降至3成,以减轻炒房者的首付压力,这等于是在鼓励大家杠杆买房。在购房需求不断入市的情况下,房价短期内要想大跌,难度也很大。
不过,从2023年3、4月份开始,国内房价出现了新一轮的调整趋势。数据显示,2023年1-9月份,TOOP100房企的销售总额约为48501亿元,同比下降了10.3%。此外,9月份百城二手房价格环比下跌城市数量增至99城市,这已经是连续4个月房价下跌的城市占比超过9成。
现在问题来了,这轮房价“回落”多少才算正常?对此,房产大佬潘石屹早就用“12个字”给出答案。他曾表示:国内房价下跌20%就是底线了。在潘石屹看来,国内房企的利润空间也就是20%左右,如果跌幅过大,房企就无法生存了。
不过,潘石屹的这种观点并不值得推敲。之前,广东惠州的开发商就打对折促销。此外,像燕郊、涿州等环京楼市从2018年最高处跌下来,房价已经跌去50%-70%。实际上,这轮房价“回落”多少才算正常?要有两个因素来决定:
第一,高房价要回归到与到合理的价格区间,就是必须要当地居民收入挂钩,而不是以投资炒房者群体来决定。任何远离当地居民收入的商品价格,最终都要回归。这意味着,房价泡沫越大的城市,价格“回落”幅度就会越大。
第二,房价“回落”多少,要与当地房屋租金相挂钩。比如,在上海市区租一间90多平米的二室一厅的房子,每月租金8000元,一年租金只要10万元,而这套房子的市值却高达800多万。这意味着,如果投资者现在买房用于出租,需要80年才能收回投资,这个投资回报率还不如银行存款利率。显然,从租售比来看,上海房价泡沫太大,必须跌到购房者觉得租房不划算,还是买房划算为止。
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