文 | 冰　姐

过去的一周，韩国楼市暴跌的话题频频登上各大热搜。

据《亚洲日报》报道，2023年，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年同期平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。在首尔，部分公寓价格下跌了30%—40%，成交量更是暴跌70%以上。

韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020—2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万元人民币，仅次于中国香港地区。

5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，结果显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。

也有媒体称，在实地调查后发现，韩国房价波动的幅度有被夸大的嫌疑，似乎并没有出现崩盘的迹象。不过，根据韩国房地产委员会发布的数据显示，2023年4月份，韩国全国房价指数环比下跌0.47%，为连续第11个月出现下跌。引发本轮房地产下跌行情的罪魁祸首——韩国独有的全租房模式正在经历一场信任危机，一股“楼市要崩”的恐慌情绪正在韩国蔓延。

连房带钱，血本无归

韩国楼市到底怎么了？

“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”

4月中旬，韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。

差不多同一时间，一名叫朴熙顺的韩国女生也做了同样的决定。

这名出生于1992年12月21日的90后，曾入选国家田径队，是韩国最年轻的亚运会选手，在2010年广州亚运会上获得女子链球第五名的成绩。2015年，她又在武汉亚锦赛拿下生涯最佳，前进了一名，来到第四的位置。她的最好个人成绩是62米，到不了能打世锦赛和奥运会的级别。她只能默默退役，在韩国第三大城市仁川做起了教练工作。

做教练的薪水微薄，根本不足以保证她在仁川的基本生活。于是，她只能一边做教练，一边在一家宠物医院工作。

按照韩媒的说法，2019年9月，当时已是选手兼教练身份的朴熙顺，以7200万韩元保证金签订了公寓租赁合同，并定居在仁川弥邹忽区。后来，她又在房东“仁川房哥”南某的坑蒙拐骗之下，又多付了2000万保证金。

这是她全部的身家。本来，按照韩国的全租房制度，她可以免费入住两年房子，到时候房东会把保证金全额退还。

可是，随着去年韩国房价开始下跌，朴熙顺的房东见势不妙，直接带着121户租客的保证金潜逃，任凭名下的房子被强制拍卖。

朴熙顺使劲全力四处追讨，但毫无进展。全国的受害者们组成了代表团，互相加油鼓劲，希望通过法律途径讨回自己的血汗钱。尽管大家都知道能够拿回保证金的希望非常渺茫。

全租房受害者代表团

渐渐地，有受害者开始选择轻生。朴熙顺的精神状况也变得越来越差。而压垮她的最后一根稻草，来自于6万韩元的水费催缴单，折合人民币338元。

朴熙顺自杀的当天上午，住在共栋楼的另一位受害者在楼道偶遇她时，发现朴熙顺情绪低落，精神面临崩溃的状态。这位受害者强打起精神劝她向前看，只要熬过这段时间，相信就能追回保证金。

4月16日凌晨，她被发现在全租房内服药自杀身亡。留在家里的遗书中，写尽了她因全租诈骗受害对目前处境的悲观与无助。而在门口的垃圾袋里，出现了水费催缴单。

水费催缴单

从釜山赶到仁川的朴父，面对记者放声痛哭：“连水费都交不上，还打问候电话对家人说没关系。我的心都碎了。”

朴熙顺是仁川全租房受害者中的第三位自杀者。在刚刚过去的4月，韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧，受害者大多为刚步入社会的二三十岁青年人。

韩国独有的“全租”出事

韩国房价崩了吗

随着“全税诈骗”案逐渐蔓延至韩国全国，这场“社会灾难”继续发酵，引发韩国房地产市场混乱，甚至有可能带来系统性金融风险。

全税（或称“全租、典税”）制度是韩国房地产市场独有的住房租赁制度，即租户向住宅所有者一次性交付大笔押金，通常为房价的50%至70%，租房期间不再每月向房主支付月租金，合同到期后房主将押金全额退还给租户。

这种租赁方式在韩国广受欢迎。一方面，租户花不了多少钱（可以通过政府低息全税贷款服务），就能顺利住进优质住宅；另一方面，房主低价买地盖楼，房子盖好后以全税方式出租，再以出租出去的房子为抵押向银行贷款，从而购买更多的房子出租，以大额押金来偿还按揭贷款。除了首笔建设资金外，后续投入都是用租户和银行的钱，用后面人的钱还前面的贷款，通过炒房获取高额利益。

看起来双方都获益的制度，本质上却还是杠杆游戏，无疑存在着极大的风险。在房价上涨时期，房主通过加大杠杆投资房产固然能获取更多收益，然而，随着韩国经济形势长期低迷，房地产价格下跌，美联储频繁加息促使韩国调高基准利率，“建筑王”们开始还不起贷款。

有些人明知可能破产，仍然对外出租全税房，陷入恶性循环，最终负债累累，或选择自杀，或选择跑路。而银行要拍卖房主抵押的房产以收回贷款，租户不仅全税押金“打水漂”，还要被迫搬离住处。

截至2022年底，韩国各地区已经有30余名炒房客拖欠保证金跑路，涉案金额已经高达7250亿韩元。近一年来，韩国仁川市、首尔市、世宗市、京畿道、釜山市等多地更是接连出现“全税诈骗”事件，“全税诈骗”已演变为韩国社会的“大型灾难”。

今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头似乎已难以扼制。

随着韩国房地产行业萧条和世界金融市场的不稳定，住房贷款或成为引发金融危机的导火线。

现在，还没跑路的房东们，为了挽留原租客，避免资金链断裂，甚至开始向租客倒贴房租。事实证明，把所有优质资源集中在极少数区域，然后通过加金融杠杆割韭菜这个模式，只要有风吹草动就会崩盘。房东可以跑路，租客们能够逃到哪里去？

这些冰冷的数字背后，是多少个消失殆尽的鲜活生命，又是多少个支离破碎的家庭！