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3月份过完了，很多人都想知道，到底楼市回暖了没有？

我告诉大家，二手房和新房成交显著放大，回暖是确定的，但更多仍然是以价换量。

今天的文章非常干，有不少数据，我们先看30城数据。

30城新房销售面积为1567.78万平方米，环比上升13.51%，同比上升31.1%，很明显交易量大增，但依旧处于较低水平。



北上广深4城销售面积环比均上涨，且涨幅均超30%；

但我一直说了，一线今年没多大行情，这主要是3月很多学区房需求带动成交上升，最多只是小阳春而已，接下来估计又要凉。

二线城市里，出台购房补贴政策的温州和南京也很优秀，销售面积环比涨幅均超80%。



而看二手房，3月份全国代表性城市的楼市二手房成交量和挂牌量，同时来到了高点。

成都表现最抢眼，一季度二手房成交量为530万平方米，位列第一，把第二名北京远远甩在后面。

南京、佛山、苏州、青岛等9城成交量增幅超过 50%。

趁着楼市回暖，入场买房、卖房的人越来越多。

在成交量暴涨的同时，二手房的挂牌量呈现出明显的增加趋势。北京、上海、深圳、成都、武汉、杭州等多个城市库存量明显上涨。

来看下代表城市：

成都

成都今年二手房成交量一直都在飙涨，3月份二手房成交2.8万套，是深圳的7倍多，成都一季度成交量超过了5万+套，完成了去年近一半的kpi。

挂牌量也跟着一起暴增，3月底来到了18万套，但成都的去化速度也变快了，现在成都主城二手房库存去化周期已经缩短到14.8个月，比去年四季度末少了1.8个月！

而且二手房里好房子并不多，成都现在二手房成交总价集中在200万以下，但200万在成都真买不到什么好房子，所以很明显，大量外来的刚需都是先上车，但这也意味着有大量改善需求在等着升级。



量在价先，我看成都这么大的交易量，后面改善群体追逐的高品质大面积房源会非常吃香。

上海

3月二手房2.4万套的成交量，水平接近2021年7月核验价出台那会，主要是去年积压的需求在今年小阳春得到了释放。

另一方面，二手房挂牌量延续了2月的上升趋势。2月8.8万套，3月已经飙升到10万套。



上海二手房我今年不是很看好，因为新房选择非常多。

杭州

杭州人民这两年一直沉迷打新，二手房市场面临调整。

但是从今年2月起，二手房成交显著回暖，3月杭州二手房成交数据攀升到了10828套，时隔两年重回了“万套时代”，环比2月涨幅达60%。

所以很多人又开始兴奋了，以为杭州又开始新一轮牛市了，但我想再次提醒一下杭州人民，头脑要保持清醒，不要在此刻去接盘二手房，调整还没有到位，除了新房，二手房你现在买了就是亏。

现在杭州二手房挂牌量超20万套，其中住宅挂牌量17万套。



从市场看，一二线城市的成交量的确增长很快，抛盘也是天量！很多人以为这是富人在出逃。

富人是做全球资产配置，但肯定也会留一部分在国内，我认为天量抛盘主要是很多人想把数量变成质量，手里有多套的老破旧低品质房子卖了，换成高品质的房子，一来更保值增值，二来也不用担心以后房产税。

我说过，市场不怕抛盘，怕的是没有交易量，只要有交易量，就代表市场在好转。

毕竟挤压了好几年的需求需要释放，很多人需要卖房置换，很多人也在抛弃掉垃圾资产！



02

为什么抛售楼盘的人这么多？

一个重要原因就是有大量的改善群体，都在趁着这波行情卖房，进行资产升级置换。

以成都为例，刚过去的3月成交房源里，150万以内的二手房成交占比达到六成，150万-300万总价房源占成交的三成，大量的改善群体正在抛售手中的刚需户型。

150万在成都能买到什么房子?要不就是远郊，要不就是市区老破小。很多人在卖这些垃圾房子，变成现金，或者去买更好的房子。

为了迅速抛售垃圾房产进行置换，有大量的人正在降价卖房。

整体来看，热点城市目前二手房挂牌量当中，降价房源超过了80%，很多人等不及，仍然是在以价换量的阶段。

包括成都、南京、杭州、北京在内，上调房价的房源还是少数。



那就有人要问了：为什么要降价卖房啊？现在好不容易回暖了，还不得赶紧加加价格，把这几年的亏给找回来？

这就回到了我一直在跟大家强调的：好多人卖房，不是卖了去持有现金，而是置换！

现在市场交易量放大，所以你要趁着这个放量的行情下，找到你垃圾房子的下一个接盘侠。

不要太执着你现在转手能不能补回前几年的亏空，止损置换才是上策。

很多没看过樱桃文章的就觉得，等到明年行情好的时候再卖也不迟，但这已经不对了。

你要明白，未来的房产是极度分化的。

一二线城市的房子、核心资产会越来越值钱；

二三四线城市、还有一二线郊区房、老破大这些不值钱的房子只会越来越贬值。

现在不果断出掉你的劣质资产，之后你想改善，成本只会更高，因为你手里的垃圾资产反弹幅度是远远跟不上你想要的优质资产。

还是那个反反复复跟大伙说的建议：大家现在审视下手里的房子，是否存在垃圾资产，不涨的资产，趁着市场回暖，千万不要错过现在的黄金置换时机！